01

越南房地产市场飙升

在中国楼市低迷的同时，我们的邻国越南却在经历一场狂欢。

贝壳研究院刚刚发布的4月份全国二手房市场月报显示，50个城市二手房交易量环比下降超过20%，同比下降约50% 。

此前，2022年一季度，全国商品住宅均价为9552元/平方米，再次跌破万元。这背后，全国房价连续14个月下跌。

同一个世界，不同的环境，我们都在情绪化，但隔壁邻居却疯狂地跳舞，跳着野狼迪斯科。

越南建设部报告显示，2022年第一季度，河内、胡志明市、岘港、海防、平阳、同奈、庆和等8个地区房价均上涨。

这并不是一个孤立的案例。如今的越南，几乎全国房价都在上涨——

截至今年2月，越南65个重点监测城市的新房均价已达到折合人民币每平方米17561元。

刚刚过去的4月，越南第一大城市胡志明市的房价创下了越南近10年来的历史新高。

仅仅6年前，这个城市的经济适用房价格还是790美元/平方米。现在已经涨到最高2200美元/平方米，涨幅近三倍！

在越南首都河内，从去年12月到今年2月的短短三个月内，房价也上涨了4.4%。与同期相比，河内住宅价格平均上涨20-25%，部分地区涨幅甚至高达35-74%。

作为一个中国人，这个场景我应该很熟悉。这与十多年前我们房地产市场的起飞非常相似。

越南房地产市场的激增从何而来？短期来看，有几个原因。

首先，土地价格不断上涨。数据显示，仅今年3月份，越南各地土地和住宅用地价格同期平均上涨20%-25%。胡志明市守天富街一块土地以24.5万亿越南盾拍卖，折合每平方米单价约69万元人民币，创下历史纪录。

世界顶级豪宅都会在这样的一片土地面前低下高贵的头。你很难想象，如此天价的地价不是出现在美国（人均GDP——69,400美元），而是出现在越南（人均GDP——3,700美元）。

二是供应偏紧。截至今年第一季度，越南新房供应量为3500套，环比下降39%，同比下降20%。很多新开发项目一开盘就被抢购一空。购房者口袋里有钱却买不起房子是很常见的事情。

更重要的是，在人们迁入的大城市，房价正在迅速上涨。以河内和胡志明市为例。这两个城市聚集了越南近五分之一的人口。新鲜血液的不断涌入，是房价上涨最坚实的基础。

当然，随着房价的飞涨，这两个城市的大多数人买不起房。在胡志明市中心城区，一栋别墅的价格一般为100万至300万美元。即使是年收入2万美元的富裕家庭，不吃不喝也要50年才能负担得起。

别说是普通老百姓，按照现在的房价收入比，大多数人一生都很难在这两个城市买房，哪怕是偏远郊区。

随着炒房者的涌入，不难想象越南的房价将会继续疯狂。

02

越南进入腾飞时刻

跳迪斯科的不仅仅是越南的房价。

近年来，越南至少在其他三个领域取得了腾飞。

第一个是出口。

越南海关公布的数据显示，过去一季度，越南货物进出口总额1763.5亿美元，同比增长14.4%。其中，出口额891亿美元，同比增长13.4%。

仅3月份，越南出口额就达347.1亿美元，环比增长48.2%，同比增长14.8%。

这是什么概念？我们来做个比较。第一季度，深圳出口额为627亿美元。也就是说，一季度越南外贸已经赶上了深圳。

一个可以佐证的场景是，近几个月来，欧洲、美国、日本、澳大利亚等地的服装品牌公司和零售商加速将大量中低端纺织服装订单转移至越南。越南国内订单激增，据说排到年底。港口被封锁，工厂加班，甚至还诞生了离奇的笑话——

越南一家工厂检测核酸，发现80%员工呈阳性，20%呈阴性。 80%的检测呈阳性的人继续工作，20%的检测呈阴性的人停止工作并回家隔离。

略显荒唐的玩笑背后，来自越南的订单火爆可见一斑。与此形成鲜明对比的是，中国取消订单的现象急剧增加，一些企业的订单损失率甚至高达80%。其中许多订单都销往越南。

第二个是股市。

我们先看一张图片。 2021年，越南股指上涨125.54%，位居全球第一。

这还不是最令人惊讶的事情。近两年黑天鹅事件频发。全球股市在COVID-19疫情、俄罗斯-乌克兰战争以及美联储加息的阴影下艰难生存。许多指数都经历了暴跌。但越南指数却走出了自己的路——

在 COVID-19 大流行期间，该数字上涨了 232%。

如果把时间拉长一点，越南股市简直就是一个神话——

越南VN30指数已从2012年初的不足400点升至目前的1500多点，涨幅近4倍。

再看看我们的大A，还守着3000分。我感觉很想哭。

第三个是投资。

据越南人民日报报道，今年前4个月，越南吸引外商直接投资超过108亿美元，同比增长88.3%。

2022年第一季度，越南欧盟商会商业景气指数（BCI）升至73点，为第四波疫情爆发以来的最高水平，表明欧洲企业对越南投资环境的信心持续增强增加。

在越南平阳省（相当于我们广东省），从年初到4月30日，该省工业园区吸引外商直接投资18亿美元，是2021年同期的四倍多。

一个典型的指标是刚刚撤资英国的李嘉诚。他还在四月份说过——

大量资金将在最短的时间内注入胡志明市，开发高端房地产等项目。

距离香港直线距离1500公里的胡志明市，成为“候鸟”李嘉诚的最新栖息地。

如今的越南，拉动经济的三驾马车——投资、消费、出口——都已经干涸。祖国的春天来了。

03

大赢家

看到今天的越南，很多人都会想起过去的中国。

2022年大年初一，男足1:3不敌越南，无缘卡塔尔世界杯。全国各地的粉丝都变成了疯狂的战士和爱开玩笑的人。另一方面，越南球迷度过了美好的一年，整个国家正在庆祝足球的崛起。

但越南近年来的发展远不止足球。近十年来，越南GDP平均增长率为6.9%，2020年增速已超越中国，成为亚洲之首。毫不夸张地说，越南已成为当今世界上增长最快的经济体之一。

更重要的是，许多制造业已经将越南视为下一个目的地。有媒体做了统计——

三星超过50%的手机出口和1/3的电子产品出货量是在越南生产的；

耐克超过50%的鞋类产品和30%以上的服装产品是在越南工厂生产的；

美国市场三分之一的鞋类产品和五分之一的服装是在越南加工和制造的……

奥林巴斯、微软、诺基亚、佳能、LG、富士康、索尼等跨国巨头也在越南开设工厂。英特尔甚至计划将其全球80%的芯片产能投资到这里。很多人从越南购买CPU。生产。

这些制造企业最初扎根于中国的广东、福建、江苏、浙江等地。

得益于此，越南进出口额在20年间从364.5亿美元增至6685.4亿美元，增长17倍，贸易规模也跻身世界前20名。

从某种程度上来说，越南“世界工厂”的雏形已经初具规模。

很多人不禁想知道，为什么是越南呢？

这里面有越南自己的努力。回顾越南近三十年的发展史，不乏“摸着中国过河”的影子——

1986年，越南推出“改革开放”政策，推动经济大胆开放、放宽限制；

越南于1995年加入东盟，2007年加入世界贸易组织（WTO），已与美国、中国、印度、日本、韩国签署16项自由贸易协定，成为世界上签署区域贸易协定最多的国家之一。世界;

2018年，越南加入TPP； 2020年6月，越南国会还批准了与欧盟（EU）的自由贸易协定（FTA）。该协议计划在10年内取消双方99%的出口关税。

凭借强有力的政策，加上3200多公里的海岸线和大量廉价劳动力等先天条件，越南已成为世界经济版图中的“潜力股”，加速融入国际产业链。

除此之外，还有一个外部催化剂。中美贸易摩擦后，产业链重组趋势日益明显。以美国为首的发达国家不愿意把鸡蛋放在一个篮子里，所以想利用这个机会将制造业转移和分散到中国。这时，越南、墨西哥等发展中国家就成为了最佳选择。

这些共同造就了越南的崛起。

04

结尾

看着“越南奇迹”，一个声音开始出现——

越南将取代中国，成为下一个世界工厂。

但事实上，这种说法缺乏对中越两国的基本了解。

一方面，越南面积不到33万平方公里，比云南省还要小，只有中国的1/30。人口超过9500万，约占中国的1/14。

越南目前探明煤炭储量约为38亿吨，而中国年原煤产量为37.5亿吨；越南已探明石油储量约为2.5亿吨，而中国原油年产量达到1.89亿吨——这根本不在一个水平上。

越南根本没有能力承接中国如此庞大的工业体系。

另一方面，中国是世界上唯一拥有联合国产业分类目录中所有工业门类的国家，包括全部41个大类工业。从产量来看，在全球500多种工业产品中，中国在220种中位居第一。中国的产业链分工极其细致。

越南四分之三的领土被山地和高原覆盖，这极大地限制了越南的产业集群效应和产业分工。以汽车行业为例。经过30多年的努力，越南目前的自治率只有10%。不如墨西哥。

从长远来看，越南可能会从河南、湖南等内陆城市的产业转移中抢走部分就业岗位，但最终只是“世界工厂”的配角。

对于中国来说，重构全球产业链的趋势是不可阻挡的。美国等国家肯定会想方设法消除对中国制造的依赖。未来，更多的产业将转移到越南等国家。

我们能做的只有两件事——

向产业链上游挺进，成为世界离不开的核心制造；

让人民富裕起来，拓展国内市场，实现自产自销。

从越南，我们还想明白一个道理——

生产低附加值产品永远无法避免殴打工人的命运。